寫字樓保潔管理是企業(yè)管理中的十大主要內(nèi)容之一，尤其象高檔高層或超高層綜合型的商務寫字樓，保潔管理不到位直接影響各樓層的企業(yè)形象。南寧清潔公司對于大廈里的保潔管理，尤如一個人的臉面，直接讓服務對象感受到的服務前場操作，一個人的臉面如果不潔，怎么能贏得客戶的的認同感呢?

    在一個商務物業(yè)區(qū)域中，整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美，是一個十分重要的評價指標。它具有視覺上的直觀性，會由此直接帶來心理上的舒適感與美感。同時，保潔也是對建筑和設備維護保養(yǎng)的需要，自然保潔成為物業(yè)管理水平的重要標志。

    寫字樓一方面要創(chuàng)造寫字樓內(nèi)優(yōu)外秀的環(huán)境，讓業(yè)主及租戶在大樓內(nèi)工作、生活感到舒適、方便;另一方面，要通過保潔工作使物業(yè)(房產(chǎn)、設備等)得以保值，并為設備提供一個良好的運行環(huán)境。

    目前，我們?nèi)珖牡谋嵐芾碓诟鞯靥幱诹驾积R，一個較好的樓宇物業(yè)管理水平，休現(xiàn)在有著較高的顧客滿意度。但同時也存在著一些問題。例如，標準寫字樓的衛(wèi)生間保潔不能讓業(yè)主滿意，時而有業(yè)主為此投訴;保潔工在對客服務時禮儀不佳，不能做到“微笑服務”，在服務過程中有時也有不夠細心的情況，等等。

    從行業(yè)所存在的問題來看，我們需要進一步提高寫字樓的保潔水平。主要是以更高的保潔標準為指導，制訂出促進寫字樓保潔水平提高的保潔要求和操作規(guī)范，并將這些要求、規(guī)范落到實處，同時，加強對對服務人員的培訓和教育，提高服務水平。

一、 建立科學的管理機制

當代一切實務運作，管理為先。保潔工作同樣需要科學的管理機制來保障。

1、良好的組織結(jié)構(gòu)

    保潔不僅僅是保潔專業(yè)的事情，也是與整個物業(yè)企業(yè)從上至下各級部門相關(guān)的事情。應建立一個從上至下的保潔組織結(jié)構(gòu)，如“公司——部門——班組——保潔工”。公司總部主要負責保潔服務的改進與創(chuàng)新、保潔質(zhì)量的升級等重大事項決策;部門主要負責具體運作，對公司做出的保潔服務決策進行細化、實化，并對保潔工作過程進行監(jiān)督控制;班組負責組織實施部的各項保潔指令;保潔工負責保質(zhì)保量地完成自己所承擔的保潔任務。同時，還要定義好各級部門之間的接口，使各級部門的保潔工作能很好地銜接。

2、合理的人員配備

    保潔是一項涉及范圍較廣、任務較重的工作，合理的人員配置是保證順利、有效地實施保潔工作的基礎。人員配備的首要任務是明確工作內(nèi)容、工作負荷，合理地評估每項工作的工作量，主要從完成一項任務單位人工的耗時來考慮，按總工作量與單位工作量所需人數(shù)的比值來配備人員數(shù)量。(比如一個保潔工清理一個衛(wèi)生間一次耗時十五分鐘，根據(jù)需要的衛(wèi)生間保潔度，一天需要多少次完整的保潔過程清理才能使衛(wèi)生間整體保持在讓業(yè)主認同的保潔狀態(tài)，再就是在一天工作中保潔工不間斷地巡場，發(fā)現(xiàn)問題及時清理。)其次是要客觀地對待人員配備問題，需要多少人就應該配備多少人。

3、鮮明的崗位職責

    無論是管理學或是如ISO9000質(zhì)量管理體系這樣的標準中都對建立崗位職責有著很明確的要求。崗位職責必須是鮮明的，讓每個員工都很明確地知道自己需要做什么，并且工作范圍劃分清晰，避免出現(xiàn)某項工作可能由甲員工來完成，也可能由乙員工來完成，結(jié)果誰也不來完成的情況。

4、合理的工作流程

    工作流程在項目型的服務中尤為重要，它保證對客服務的快速響應以及保質(zhì)、可控地完成服務。應對項目型的服務(如上門洗地毯、代家政、代郵政服務等衣有償收費服務)建立一套完整的服務流程，甚至可以把如衛(wèi)生間保潔這樣的工作當做項目來看待，建立工作流程。在建立工作流程時要注意設定過程監(jiān)控點，以便對工作過程實行監(jiān)控，保證工作質(zhì)量、服務質(zhì)量。

5、有效的監(jiān)督控制機制

    要使保潔工作能保質(zhì)保量完成，必須有有效的監(jiān)督控制機制，應把監(jiān)督控制分布到保潔工作的各個環(huán)節(jié)，并切實抓好監(jiān)控工作。監(jiān)督控制機制包括過程監(jiān)控和結(jié)果驗證，過程監(jiān)控是在保潔工作過程的不同階段設立檢查點，進行檢查，結(jié)果驗證是在某項保潔工作完成后對保潔效果進行檢查。過程監(jiān)控和結(jié)果驗證都是必須的，缺少任何一個方面都會達不到良好的監(jiān)控效果。現(xiàn)在某些保潔工作只進行了結(jié)果驗證而無過程監(jiān)控，所以在出現(xiàn)不理想的結(jié)果時難以找出原因。

6、良好的溝通體系

    良好的溝通是工作有效性的催化劑，也是管理決策的有力輔助?，F(xiàn)在保潔專業(yè)缺乏從上而下的工作鏈形式的溝通體系。

    良好的溝通體系應該是公司的決策、指導精神布置到管理處后，部門在細化實施過程中將遇到的問題、總結(jié)出來的意見反饋給公司，公司對反饋的問題、意見進行參考，對決策進行調(diào)整，將新的決策、指導精神往下灌輸，這樣形成一個循環(huán)體系，促進持續(xù)改進工作。

二、導入更高的管理標準

    現(xiàn)在國內(nèi)很多物業(yè)企業(yè)都開始有目標的提升自己，實施了ISO9000(2000版)，各專業(yè)都已系統(tǒng)化、規(guī)范化，包括保潔專業(yè)，但是保潔專業(yè)還需要雙約束管理標準，那就是需要導入ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。從某種意義上講，ISO14000是在ISO9000基礎上對一些公司提出的更高要求。同時，實施ISO14000對企業(yè)而言也應該是一項蘊含著許多商機的新型的環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略。通過不斷的保潔環(huán)境評價、管理評審、體系審核(內(nèi)審和外審)活動，推動這個體系的有效運行，推動管理處保潔專業(yè)工作質(zhì)量的持續(xù)改進，從而加快此方面的進程。

    業(yè)主總是崇尚自然，希望生活在一個空氣清新、幽雅宜人的環(huán)境中，這是保潔工作的奮斗目標。

三、灌輸“人本化”的服務理念

    真正貫徹“以人為本，服務第一”的理念，無論是公司管理上或是員工對客服務中，都應該做到把業(yè)主的滿意放在第一位，貫徹“不僅是做事，更重要的是對人進行服務”的思想，提高對客服務意識，增強服務技能。而不能做語言上的巨人，行動上的矮子。

四、市場化的服務組織

    公司的保潔服務應朝高質(zhì)量、多樣化的方向努力，在社會分工越來越細的今天，應導入“集成服務”的觀念。物業(yè)是一個平臺，一個隨著社會變革和人們的生活觀、價值觀進步而不斷延伸的平臺。任何一個物業(yè)企業(yè)，不可能包攬所有最好的服務，但卻可以通過市場化運作，充分利用物業(yè)這個平臺或服務市場，從社會各行各業(yè)中，引入佼佼者，通過集成，形成自己的頂級品牌服務。保潔也是如此，比如，如果某公司在保潔工作的某一項目上有著明顯的專業(yè)優(yōu)勢，那么可以把該項保潔工作承包給該公司(象滅鼠承包和食堂保潔管理已在部分國內(nèi)大公司實行)。

五、加強內(nèi)部培訓

1、服務意識和服務技能培訓

    在綠化保養(yǎng)、零干擾服務、保潔巡查、言行規(guī)范等多方面在保潔管理活動中要真正規(guī)范起來，由于保潔工整體文化程度較低，服務意識、服務技能上比較欠缺，需要在這些方面對他們加強培訓，強化服務意識。同樣，管理層的相關(guān)人員也要加強自身多方面的素質(zhì)培養(yǎng)，這樣才能讓服務意識和保潔工作技能在現(xiàn)有基礎上再上一個臺階。同時，各層次員工都應培養(yǎng)“自我挑戰(zhàn)”意識，有挑戰(zhàn)才可能有提高，才會動腦筋去思索工作中存在的問題，才有動力去尋求解決問題的方法。

2、加強培訓的效果監(jiān)控

    每周部門保潔主管、領(lǐng)班都應會對保潔工進行培訓，但效果體現(xiàn)得如何呢，任何行業(yè)的培訓，應加強這一培訓活動效果的監(jiān)控，比如，每次培訓時可以請一個本部門其它專業(yè)的主管或其它部門的主管(甚至部門經(jīng)理)到現(xiàn)場旁聽培訓，對培訓做出評價意見，提高培訓質(zhì)量，監(jiān)督培訓效果。也可以采用培訓后問卷調(diào)查形式， 改善培訓效果。

六、具體工作要求

    保潔管理工作要走規(guī)范化、高標準、嚴要求道路，不能降低標準適應工作，雖然有一些全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈，可是保潔專業(yè)許多方面都存在與“優(yōu)秀大廈”標準不相符的情況。因此行業(yè)中保潔主管要多因地制宜地制定保潔管理方案，根據(jù)本商務樓宇的特點，及時調(diào)整方案。真正落實、細化第三層次文件，較為準確地規(guī)定保潔工的工作操作程序(包括工作頻率)，在工作中，主管如果發(fā)現(xiàn)不能達標準的，應具體問題具體分析一下，制定出一套符合本寫字樓特點的操作標準，完善和補充公司的操作標準或叫做改進方案，這樣發(fā)現(xiàn)問題就能確定是標準的執(zhí)行力度不夠還是標準不夠完善。挖掘保潔不到位的根源所在。

保潔衛(wèi)生工作標準要提高，標準要不折不扣地執(zhí)行，保證做到：

“五定”(定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量)。

“七凈”(各樓層地面凈、內(nèi)圍地面凈、外圍人行道凈、雨(污)水井口凈、設備凈、地面路沿花草根凈、墻根凈)。

“六無”(各管井無垃圾污物、無清掃工具、1～6號十字通道無碎紙皮核、前室和樓梯道無煙頭、地面無污水臟物、電梯門和電梯門口無紙屑臟物)。

“適時”(樓層保潔工垃圾清運至B1F安排要適時，目前一些高層大廈還做不到垃圾集中袋裝，所以必須要做到當日垃圾當日清除，一是防止前室不潔、氣味難聞，三是不會給業(yè)主留下“每日垃圾下班后不清理”的壞印象)。

樓層衛(wèi)生間保潔管理要到位

公共衛(wèi)生間保潔后的標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮，天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味。

一般認為，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生水平反映一座大廈總的衛(wèi)生水平。

    寫字樓衛(wèi)生間第一存在問題是保潔度不夠，是否由于主管巡查和保潔工保潔頻率不夠造成?應查找此類問題，多方克服這樣會減少企業(yè)的成本消耗;第二是氣味難聞，業(yè)主反映較多(癥結(jié)在于排氣系統(tǒng)不好或產(chǎn)生噪聲或排氣不通暢)，這涉及到了交叉管理不夠，衛(wèi)生間——作為保潔工你的工作場地之一，要完善你的衛(wèi)生間保潔服務，保潔工要關(guān)注衛(wèi)生間的影響保潔效果的相關(guān)設備(如排氣扇、烘手機、洗手液容器、馬桶等衛(wèi)生設備)，如發(fā)現(xiàn)故障，保潔工要及時報部門維修專業(yè)，及時修正設備問題;同時要根據(jù)情況及時噴空氣清新濟調(diào)節(jié)氣味，改善衛(wèi)生間空氣質(zhì)量;第三，重點樓層的衛(wèi)生間應重點管理、重點保潔(象超過三十層的樓宇本人認為重點樓層的衛(wèi)生間應有專人值候)。第四，保潔管理者巡查衛(wèi)生間標準要提高，衛(wèi)生間地面保潔如果能像衛(wèi)生間臺桌面的標準，那么工作效果自然有起色。